楼市即将进入“金三银四”传统时段，当下市场表现如何？
据中指研究院近日发布报告，2月份，百城新建住宅价格环比结构性微涨，二手房市场跌幅也持续收窄。深圳、北京、上海等一线城市，市场活跃度显著提升，节后交易快速复苏。
支撑市场回暖的因素之一，是高端改善型需求的释放。今年以来，以一线城市为代表的核心城市，高改和豪宅需求旺盛。因新房市场上优质豪宅供应有限，部分客群也转向了二手房市场，以满足资产保值需求，并带动了部分城市高端小区价格走强。
业内机构表示，当前重点城市“小阳春”蓄势待发，多地公积金购房政策继续松绑，将持续促进市场住房需求的释放，成交端仍有增长空间，预计3月市场活跃度可能继续走高。
“小阳春”提前来临？
刚刚过去的2月份，各地楼市表现如何？
据中指研究院发布的《百城价格指数报告》，2月，受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比结构性微涨；二手房市场跌幅也持续收窄。
具体而言，2月全国100个城市新建住宅平均价格为16711元/平方米，环比上涨0.11%。分城市能级来看，一线及二线城市新房价格表现亮眼，环比分别上涨0.24%、0.08%。
二手房市场方面，2月全国100个城市二手住宅平均价格为14071元/平方米，环比下跌0.42%，但跌幅较上月收窄0.09个百分点，已连续7个月呈现收窄趋势。
核心城市的二手房表现，相较而言更能反映市场温度。从北上广深等一线城市看，在刚过去的2月份，几大核心城市二手房成交普遍较好，大有“小阳春”提前来临之意。
以北京为例，今年1月至2月，北京合计网签二手住宅超2.4万套，相比去年同期增长近3成，二手房市场的活跃度有了明显提升，今年的“小阳春”有所提前。单看2月份，北京单月二手住宅网签1.2万套，同比增长87.6%，成交出现积极势头。
广州二手房交易也有所升温，广州市房地产中介协会公布数据显示，2月（统计期1月26日—2月25日），广州市二手住宅共网签6278套、62.21万平方米，同比分别增长29.04%和26.90%。
该协会表示，春节过后，广州市二手住宅市场回温迅速，其中2月17日—25日的日平均网签达381套，预计2025年3月二手住宅网签极大概率将回升至万宗以上水平。
深圳方面，乐有家研究中心数据显示，2月深圳一二手住宅网签总量超6000套，一二手住宅网签量均实现同比翻倍增长，随着市场的持续回暖，3月网签量有望恢复至去年高位水平。
上海楼市热度更为显著，2025年前两个月，上海二手房网签量分别为18497套、16742套；刚刚过去的2月份，环比1月虽下降9.5%，但同比去年2月已大增120%，创近三年同期新高。
国金证券表示，当前重点城市带看量显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。当下带看量激增，反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。
部分高端住宅价格坚挺
楼市逐渐回温的进程中，部分高端住宅小区现涨价苗头。
以北京、上海两地为例，克而瑞表示，这类城市高改和豪宅需求旺盛，140～160平和180平以上成交套数占比持增。“优质豪宅受限于新房供应有限，有高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外，更多是满足资产保值增值需求。”
从价格上看，京沪高端住宅呈现出“越涨越买”的特征。该机构称，2025年1月，两地部分热销的二手住宅项目“量价齐涨”，尤其是处于热点片区的140平以上大面积段。以上海浦江华侨城为例，1月成交套数13套，整体成交均价较2024年上涨19%。
再看其他涨价项目，闵行区的万科优诗美地1月成交8套、成交价较2024年上涨3%，嘉定区的湖畔天下1月成交6套、成交价较2024年上涨12%；浦东区的大华锦绣华城（十八街区）1月成交5套、成交价较2024年上涨12%，金地艺华年价格上涨3%。
高端住宅价格上行，一定程度上也能反映市场信心有所增强。实际上，除了上海、北京等地，全国其他二手房有涨价趋势的城市中，也大多是受高端改善项目的支撑。
据CRIC对11个典型城市、近2个月交易量大于5套的二手房小区为样本统计数据显示，1月份有49.48%的小区成交价环比上升，较2024年1月增加4.79个百分点。
二手房业主的信心正逐渐增强。从挂牌价来看，1月份11城样本小区房源挂牌价环比上涨的比重，达到了42%，平均议价空间也下降到了18.1%，较2024年12月下降了0.5个百分点。
“房价呈现结构性回暖，改善及高端房源，是本轮信心修复的核心支撑。”克而瑞称，上述城市中，1月改善类小区房价延续上涨趋势，58.04%的小区房价环比上行，较上月增加6.3个百分点；高端小区65.85%的小区房价环比上涨，较上月增长14.36个百分点。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当下的二手房市场，确实呈现出一定的分化特征，一线城市低总价刚需房源流速快，同时高端改善住宅卖得也很好。而中间层次的次新房、或者老破大，如果价格段和新房价格段有重合，那购房者可能会转而选择新房。
目前，楼市即将步入传统的“金三银四”时期，“小阳春”是否会到来备受关注。“金三基本上是能出现的，而且大概率成色要比去年同期好，就看能达到怎样的高度了。”卢文曦认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年四季度市场需求大量释放，目前各项存量政策也在等待加速落地，对需求的拉动作用还有待释放。整体而言，今年的楼市“小阳春”会有一个季节性的反弹，但能否达到比较高的水平，还需要后续观察。
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孙梦凡
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